Управляющий домом - кто он?
Раскрываем содержание достаточно новой и необычной в Украине профессии (пока что) - управляющий домом. Что предусматривает его деятельность, какие вызовы скрывает и какие результаты от него ожидают.
Управляющий домом - кто он?
Приняв решение о создании ОСМД, как формы управления домом, у совладельцев есть выбор: или хозяйствовать самостоятельно, или нанять управляющего.
Возникает вопрос: не усложняем ли мы себе жизнь? Создав ОСМД, выбрав главу правления, ревизионную комиссию, имея на подхвате инициативную группу, почему бы не работать дальше на полную, воплощая в жизнь планы по комфортному и рациональному ведению хозяйства в доме? Но, оказывается, не все так просто. Часто при желании, и не имея опыта, лучше обратиться за помощью и привлечь к управлению домом профессионального управляющего. Если у него уже есть опыт успешного и недорогого обслуживания соседнего ОСМД - это еще одно преимущество в его пользу. Иногда лучше передать управление общим имуществом настоящему специалисту в области коммунального хозяйства, не рисковать доверием и деньгами жильцов дома.
Обязанности и функции управляющего
Для начала необходимо разобраться, кто такой управляющий ОСМД, а именно: какой у него статус, в чем его функции и обязанности, каким требованиям он должен отвечать.
Управляющий ОСМД - это физическое лицо-предприниматель, который, согласно договору с ОСМД, осуществляет все необходимые функции, связанные с управлением совместным имуществом многоквартирного дома. На практике управляющим может быть любой человек, наделенный организаторскими и хозяйственными способностями, способен нести ответственность за имущество совладельцев и содержать его в надлежащем состоянии. “Управляющий” - это не хобби, основная работа для того, кто решился заниматься этой деятельностью, поэтому это должно быть обдуманное и взвешенное решение.
Не лишними будут определенные профессиональные навыки. Поэтому часто управляющими становятся лица, знакомые с работой в сфере коммунального хозяйства. Это бывшие работники ЖЭКов, председателя жилищных кооперативов, бухгалтеры коммунальных структур, и т.д. И даже бывшие учителя, военные в отставке, активные пенсионеры, могут быть успешными управляющими, так способны к самодисциплине, в состоянии организовать жителей и стремятся достичь цели. Имея необходимые рычаги управления, делегированные им от ОСМД, такие руководители обязаны позаботиться о своевременном ремонт, обеспечить порядок на придомовой территории, удовлетворить все хозяйственно-бытовые нужды совладельцев. Правовые отношения между ОСМД и управляющим регламентируются нормами Закона Украины № 417-VIII "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”.
Закон о жилищно-коммунальных услугах
По Законам Украины № 417-VIII и № 1875-IV “О жилищно-коммунальных услугах” управляющий предоставляет совладельцам услуги по организации функционирования жилой многоэтажки. В перечень услуг, как правило, входят: обеспечение чистоты мест общего пользования внутри дома, уход за придомовой территорией, обеспечение санитарно-технического сервиса, бесперебойная работа внутренних инженерных сетей, надлежащая работа лифтов и т.д.
Привлечь управляющего для осуществлений хозяйственных функций в ОСМД можно только на основании решения, принятого на общем собрании членов ОСМД. ОБ этом гласит Закон Украины № 2866-III “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”. Можно полностью передать управление многоэтажкой управляющему, а можно частично. Это тоже зависит от решения общего собрания.
Следующий шаг - подписание договора между двумя сторонами: управляющим и ОСМД. Цель такого соглашения состоит в предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. В теле договора обязательно согласовываются перечень предоставляемых услуг, права и обязательства сторон, стоимость услуг, срок действия. Без однозначной определенности в этих вопросах договор будет считаться недействительным. Копии экземпляров договора управляющий обязан предоставить всем совладельцам ОСМД.
Также в Законе Украины №2688-III есть четкое объяснение того, что не только избрание управляющего принадлежит исключительно к компетенции общего собрания ОСМД. Отозвать управляющего, утвердить или изменить условия договора - это все прерогатива общего собрания. Правление ОСМД не может принимать такие решения самостоятельно без согласования с совладельцами.
Далее: по всем законодательным нормам управляющий абсолютно подотчетен перед ОСМД в своих решениях и действиях. Подписав договор, управляющему предоставляются от ОСМД все необходимые права и обязанности для обеспечения надлежащих условий проживания в доме. При этом полномочия, по которым осуществлялось бы управление собственным имуществом, остаются за ОСМД. Управляющий никоим образом не может влиять на согласованные в уставе ОСМД правила эксплуатации общего имущества дома, пользоваться этим имуществом в собственных целях, и т.д.. Такие решения являются прерогативой общего собрания совладельцев.
Подключив управляющего, деятельность ОСМД практически сводится к контролю за его работой, ведь содержание дома - это уже забота управляющего. Остается ведения обычной отчетности и ... все.
Совладельцы за или против?
Возникает резонный вопрос: а не накладно ли будет совладельцам содержать обе структуры? Оказывается - нет! Управляющий, избрав такой вид деятельности, должен иметь в своей собственности все необходимые средства и ресурсы для выполнения такой работы, а именно: штат сотрудников или надежных подрядчиков, необходимый инвентарь, технические средства и т.д. Если ОСМД привлекает управляющего, то ОСМД не придется на это тратиться. Управитель способен обслуживать группу домов (это несколько ОСМД). Логично, что стоимость работ штатных сотрудников существенно уменьшается, так как они работают на нескольких объектах. С другой стороны штат самого ОСМД существенно уменьшается, так как функции, которые необходимо выполнять постоянно, очень ограничены. Для их реализации нет необходимости выделять отдельное помещение, а некоторые задания в ОСМД могут выполнять сами совладельцы попеременно за небольшую плату или на общественных началах.
Управляющие - физические лица
В Украине на сегодня достаточно распространенная практика найма управляющих-физических лиц для ОСМД, их даже сложно посчитать. Частыми есть случаи, когда глава ОСМД, управляя собственным домом, делает это настолько умело и профессионально, что жители соседних домов обращаются к нему с просьбой стать и их управляющим.
Расскажем об одном из многих примеров такого выбора управляющих, который случился в городке Нетишин.
Там главой правления ОСМД “Варшавская 7” выбрали Наталью Добровольскую. Она имела опыт работы в коммунальном хозяйстве, поскольку сама - бывший работник ЖЭКа. Добровольская сумела насколько эффективно построить работу своего ОСМД, что это оценили даже жители соседних домом. И, учитывая ее деятельность и опыт, пригласили к управлению еще одним ОСМД, «Курчатова 3», которое она успешно возглавляет с 1 марта этого года.
Как автоматизировать учет нескольких домов
А как эффективно и грамотно вести учет ОСМД, если управляющий руководит несколькими ОСМД? Здесь без надежных технических решений не обойтись. И поможет в этом современный инструмент для эффективного управления жилищным хозяйством Мой Дом Online. Программа Мой Дом Online позволяет: автоматизировать типовые операции; обеспечить комплексный подход к управлению; 24 часа в сутки иметь доступ к актуальной информации. Сервис незаменим в работе бухгалтерии, руководителя-управляющего и большой помощник для жителей. Посетив сайт Мой Дом Online, каждый может ознакомиться с системой и оценить ее пользу.
Особенно необходимо отметить: для бухгалтера, который ведет учет нескольких ОСМД, программа автоматизации - это просто безальтернативный вариант. Ведь необходимо учесть все: личные счета совладельцев; сотрудничество с банками и платежными терминалами; налоги, льготы субсидии, тарифы, которые постоянно меняются; учесть текущие ремонты и сделать корректировки начислений и тому подобное. И все это необходимо интегрировать в систему 1С.
Демо-версия дает представление того, как все это можно применить в пределах одного сервиса.
Теперь мы знаем, кто такой управляющий, как его найти, как привлечь к управлению своим ОСМД, какие функции ему предоставить, а какие - нет, и даже с помощью каких ресурсов он реализует свою деятельность. Выбор за малым - принять решение. Но эта задача уже значительно упростилась, поскольку ознакомлен, значит вооружен.
