Управління будинку: довіритись обслуговуючій компанії

Що таке обслуговуюча компанія, чим відрізняється від ЖЕКу та які переваги і недоліки для ОСББ? Ми детально розібралися у цьому питанні та ділимося знаннями із читачами.

Абсолютно нормальним є бажання кожного жити в зручності, теплі і комфорті. Та, на жаль, здавалося б, елементарні умови існування, комунальними службами країни не забезпечуються. Ця теза давно стала очевидною і на побутовому, і на державному рівні.  Дієвий механізм для утримання й управління спільного майна багатоквартирного будинку був конче необхідний. Для запобігання утворення законодавчого вакууму в сфері комунального господарства були прийняті Закони України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирного будинку» та «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Це дало змогу небайдужим і відповідальним мешканцям брати важелі правління в свої руки й починати наводити лад у своїх будинках, створивши ОСББ.

Співвласники можуть самостійно управляти спільним майном ОСББ, а можуть довіритися обслуговуючій компанії. Про переваги та недоліки такого вибору пропонуємо поговорити.

Для початку розберемося у визначеннях: управляюча компанія – це завжди юридична особа. Вона залучається ОСББ, щоб забезпечувати діяльність з управляння спільним майном співвласників у багатоквартирному будинку. В своїй роботі управляюча компанія керується договором, підписаним з ОСББ. Правові відносини такої співпраці регламентовані Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Базовим у діяльності управляючої компанії є, також, Закон України «Про житлово-комунальні послуги», згідно якого співвласники отримують від компанії - управителя, не що інше, як послуги. Послуги для ОСББ прописані у вказаних Законах і додатково окремо узгоджуються в договорі.  Це і своєчасний необхідний ремонт, і доглянута прибудинкова територія, і роботи з благоустрою в середині будинку (освітлення, ліфти, інженерні мережі, тощо).

Важливо знати, що залучити управляючу компанію для виконання функцій управителя в ОСББ можна тільки, провівши загальні збори ОСББ і маючи на руках затверджене рішення протоколу загальних зборів співвласників.  Далі підписується типовий договір між ОСББ та компанією – управителем, де вказується мета договору (надання послуг з управління багатоквартирним будинком), визначаються з переліком послуг, їх вартістю, правами та обов’язками сторін, терміном дії договору. Всі співвласники в ОСББ обов’язково мають отримати копію примірника договору.

Перші кроки в ОСББ

Контролювати життєдіяльність будинку, надавати мешканцям високу якість житлово-комунальних послуг, забезпечивши прозорість використання коштів та демократичність в ухваленні рішень управляюча компанія здатна, маючи для цього всі необхідні засоби й можливості. По-перше, це штат компанії. Формується він, виходячи із реальних потреб підприємства: які працівники і в якій кількості необхідні. Штат компанії-управителя складається з адміністрації (це керівник, можливо й головний інженер, головний бухгалтер, працівники бухгалтерії) та інженерно-технічних працівників, які забезпечують обслуговування будинку та інженерних комунікацій (сантехніки, електрики, слюсарі, прибиральниці, двірники, тощо). По-друге: обслуговуюча організація для виконання запланованих робіт має у власності все необхідне. Це технічні засоби виробництва, інструменти, реманент, можливо, навіть, автомобіль і програмне забезпечення, якщо компанія велика. А ще подібні підприємства пропонують диспетчеризацію будинку, різні мобільні додатки для комунікації мешканців і управляючої компанії, консьєрж-сервіс для вирішення побутових задач, IP-домофонію та багато інших послуг. Які з них обрати, а від яких відмовитися, залежить лише від гаманця ОСББ і, знову ж таки, від рішення загальних зборів співвласників.

Управляючі компанії: вартість послуг

Все має свою ціну: чим більшу кількість послуг ОСББ замовить в управляючої компанії, тим більше доведеться платити, згідно договору. Слід врахувати, що різні компанії-управителі в одному й тому ж місті за одинакові послуги правлять різну ціну. Однак прорахувати можливу «вартість» договору, з певною похибкою, можна.  Для цього слід зайти на сайти кількох компаній і порівняти їхні прайси. Для прикладу оберемо дві управляючі компанії з м. Чернівці: «Будинко-управляюча компанія (БУК) №18» та «Санітарія». Один і той самий комплекс сантехнічних робіт в БУК №18 коштує 150-250грн, а в «Санітарія» - це 180-300грн. Так, ознайомившись з цінами на послуги з обслуговування будинку, можна зорієнтуватися, які компанії цікавіші в вашому конкретному випадку, а які – ні. Також важливо знати скільки ОСББ обслуговує потенційний контрагент. Управляючі компанії, як правило, обслуговують кілька ОСББ. Чим більше ОСББ обслуговується компанією, тим вартість послуг штатних працівників буде меншою, оскільки вони працюють на кількох об’єктах.

Утримання будинку стає турботою управляючої компанії, а правління ОСББ тільки контролює її діяльність та веде типову звітність. Таким чином ОСББ економить і на штаті працівників, і на купівлі технічних засобів. В Україні станом на сьогодні уже ефективно працює біля 535 управляючих компаній. ОСББ активно використовують такий спосіб господарювання.

Керуюча чи управляюча: в чому різниця?

А тепер пропоную трохи відійти від теми і згадати уроки біології в школі. Управляюча компанія – це обслуговуюча компанія. Якщо обслуговуюча компанія – це вид (в розрізі комунального господарства), то управляюча компанія – це підвид. Ще одним таким підвидом є керуюча компанія.

Трохи докладніше: керуючі компанії не займаються наданням комунальних послуг. Після укладання договору з ОСББ і визначення конкретного обсягу робіт керуюча компанія, власне, керує процесом, а саме: залучає субпідрядні організації, винаймає для надання комунальних послуг приватні фірми чи комунальні ЖЕПи (житлово-експлуатаційні підприємства). Все це відбувається на конкурсній основі з дотриманням тендерних процедур. Сума в платіжці, звичайно, зростає, але зростають, також, якість і швидкість робіт. А зі збільшенням конкуренції «гаситься» і розмір тарифів.

Досвідом залучення до управління будинками міста керуючих компаній може поділитися Кременчуг. Там з липня 2008р. успішно працюють дві керуючі компанії – ТОВ «Житлорембудсервіс» та ТОВ «Добробит», які обслуговують 1178 багатоповерхівок і обсяг виконаних ремонтних робіт збільшився вдвічі, порівняно з роботою ЖЕКів. Чому так відбувається? Та тому, що більша частина коштів (75-80%), які сплачували мешканці міста ЖЕКам, йшла на утримання апарату, а на ремонт залишалось 20-25%. Керуючі компанії на своє утримання витрачають до 15% коштів городян, а за решту ремонтують дахи, під’їзди, виконують роботи з благоустрою, тощо.

До переваг керуючих компаній необхідно віднести відповідальність за виконані роботи. ЖЕКи, в свою чергу, не надто переймалися якістю своїх ремонтних робіт, бо не були зобов’язані звітувати перед мешканцями. Керуючі ж компанії підзвітні, згідно договору, вони відповідальні за експлуатацію будинку. Тому, якщо ремонт виконаний не якісно, то доведеться його переробляти за власний рахунок. Це, звичайно, стосується і управляючих компаній.

Знайти перелік обслуговуючих компаній вашого міста досить не складно. Це можна зробити самостійно за допомогою інтернету, відвідавши інформаційні сайти профільних асоціацій. Можна звернутися у відділи з питань житлово-комунального господарства органів місцевого самоврядування. А можна просто поцікавитися у мешканців, будинки яких уже обслуговуються управляючою чи керуючою компанією, чи задоволені вони якістю послуг. Що правда, займаючись таким дослідженням, краще не пошкодувати зусиль та часу і звернутися безпосередньо до голови правління або когось із членів правління ОСББ. Тоді відповіді на ваші запитання будуть чіткі й конструктивні в цифрах і графіках. Інакше є вірогідність натрапити на «бабу Ягу», яка завжди «проти».

Будь яка форма управління ОСББ має свої переваги та недоліки. Перед тим, як прийняти рішення й довірити свій будинок обслуговуючій організації, необхідно чітко розуміти всі «плюси» і «мінуси» для вас, як співвласника, від такого делегування повноважень.

Визначимо, спочатку, переваги від управління багатоквартирним будинком обслуговуючою компанією.

Підписавши договір на обслуговування, в ОСББ більше немає потреби турбуватися за експлуатацію будинку безпосередньо. Від тепер усі питання та проблеми з надання послуг вирішуються компанією - управителем.

Наявність професійного штату спеціалістів, які працюють на обслуговуючу компанію, позбавляють мешканців багатоквартирного будинку винаймати власних фахівців для здійснення господарських робіт. Немає необхідності шукати приміщення для таких працівників, купувати технічні засоби виробництва, інструменти і т.п. А це значна економія для ОСББ.

Як правило, управляючі компанії, займаючись комунальним обслуговуванням багатоповерхівок, надають потенційно більш високу якість послуг, оскільки вони підзвітні ОСББ.

Також значно вища оперативність при ліквідації аварійних ситуацій, здійснення поточних ремонтів, прибирань прибудинкових територій, тощо.

Обслуговуюча організація, отримавши від ОСББ певні права та обов’язки, абсолютно підконтрольна перед співвласниками. Повноваження, за якими здійснювалося б управління власним майном, залишаються виключно за ОСББ.

У випадку недобросовісного підходу до роботи, ОСББ має можливість притягнення обслуговуючу компанію до відповідальності за несумлінне виконання договірних зобов’язань.

Залучення обслуговуючої організації до управління ОСББ має певні недоліки то, перед тим, як поставити крапку в обговоренні такого важливого кроку, їх треба ретельно проаналізувати.

Така форма управління не дуже зручна для невеликих багатоквартирних будинків, оскільки вартість недешевих управлінських послуг розподіляється між незначною кількістю мешканців.

Проблемою лишається недостатня кількість професійних управителів в Україні. Цей вид бізнесу тільки набуває обертів і в невеличких містах майже немає конкуренції.

Переваги роботи з обслуговуючою організацією

Договірні відносини з обслуговуючою організацією, крім певних прав, наділяють співвласників будинку також деякими обов’язками, які, у кінцевому випадку, можуть виявитися не дуже вигідними для них самих.

Висока вартість обслуговування, спричинена відсутністю конкуренції на ринку комунальних послуг, надають можливість колишнім ЖЕКам, які перетворяться на «ручні» керуючі компанії, нав’язувати будь-які ціни.

Існує ризик отримання неякісного сервісу, особливо у випадках, коли обслуговуюча організація призначається органами місцевого самоврядування, а не обирається ОСББ самостійно.

При передовірянні управлінських функцій керуючій або управляючій компанії втрачається повний контроль співвласників за власними фінансовими ресурсами. Непрозорості витрачання коштів можна уникнути, запровадивши ретельний контроль над витратами з боку ОСББ, закріплений договором.

Зваживши всі ризики та переваги від залучення обслуговуючої організації до управління вашою багатоповерхівкою, маючи нормативно-правову базу, використовуючи досвід сусідніх ОСББ, заручившись підтримкою співвласників та небайдужих мешканців – дійте і все у вас вийде. Не дарма у народі кажуть: не такий вовк страшний, як його малюють.