Як обрати управителя багатоквартирного будинку

Щоб правильно обрати управителя багатоквартирного будинку, слід детально розібратися, якою є процедура його залучення. Адже, якщо збори співвласників не правильно скликані чи невірно оформлено рішення, всю процедуру можна буде оскаржити у судовому порядку. А сам процес обрання управителя багатоквартирного будинку починати заново.

Вибір управителя - з чого почати

Для початку потрібно створити ініціативну групу. До неї можуть увійти, щонайменше, 3 власники квартир та/або нежитлових приміщень. Ініціативну групу можуть створювати, виключно власники. Коли прийде час голосувати від імені співвласників - це можуть робити їх представники на підставі нотаріально посвідчених довіреностей. Факт створення ініціативних груп оформляється протоколом. Про створення ініціативної групи потрібно повідомити письмово орган влади або місцевого самоврядування, а також співвласників багатоквартирного будинку. Якщо співвласники знають, що у будинку вже створена ініціативна група, скоріш за все, вони співпрацюватимуть з вами. Таким чином, ви уникнете ситуацій, коли в будинку є декілька ініціативних груп, які роблять одні й ті самі дії. 

Наступний етап роботи — збір даних про співвласників з офіційних джерел. Це необхідно для правильної комунікації та повідомлення про загальні збори саме власників. Потрібно зібрати наступну інформацію:

• щодо площі квартири;
• кількості зареєстрованих осіб на житловій площі; 
• прізвище, ім’я та по батькові власника або співвласника. 

Таку довідку можна отримати від державного реєстратора або у ЦНАПі: в обох випадках при умові, що право власності наступило після 2013. З 1 січня 2013 року розпочав роботу єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно, і всі операції з нерухомістю, які проводилися, потрапляли до цього реєстру.

У вас виникло запитання, а де шукати інформацію до 2013 року? Вона знаходиться в архіві бюро технічної інвентаризації. На запит її видають у вигляді інформаційної довідки. У довідці зазначають: прізвище, ім’я, по батькові співвласника та номер його квартири. Площу квартири вам вже доводиться з'ясовувати, безпосередньо, у співвласника, оскільки БТІ таку інформацію не надає. Такий документ може бути платним та видаватися протягом 30 днів з моменту отримання запиту. То ж наберіться терпіння.

 На основі отриманих даних формується реєстр співвласників багатоквартирного будинку. Наступний етап — повідомлення про збори.

Порядок проведення зборів для визначення управителя

Про загальні збори повідомляє голова ініціативної групи або керівник ОСББ не пізніше ніж за 10 календарних днів до запланованої дати. Повідомлення, обов'язково, має бути у письмовій формі з відміткою про вручення. У ньому зазначається:

• дата, час, місце, порядок денний та ініціатори зборів співвласників;
• контактний номер особи, з якою співвласник, який не може бути присутній під час зборів, має можливість домовитися про голосування під час письмового опитування.

Це дуже добре працює. Співвласник розуміє, якщо він не прийде на збори, може домовитися про голосування у зручний день та час протягом цього 15-ти денного періоду, який встановлений для письмового опитування. 

Усі рішення співвласників оформляють протоколом, форма якого затверджена Міністерством Регіонального розвитку громад та територій. Варто друкувати заздалегідь заготовлений протокол та табличку із результатами голосування. Саме у ній присутні мають відмічати «за», «проти» або «утримався» та ставити свій особистий підпис. Без цього протокол недійсний.

У визначений день та час зборів слід організувати реєстрацію учасників. До вас можуть підходити власники квартир та нежитлових приміщень, щоб перевірити чи присутні на зборах є співвласниками будинку. Доцільно розмістити на вході до приміщення, де відбуваються збори, особу із реєстром співвласників будинку.

На початку зборів потрібно проголосувати за кожне питання порядку денного. Для зборів співвласників із залучення управителя порядок денний буде виглядати наступним чином:

1. Обираємо робочі органи зборів співвласників — це голова та за необхідності секретар. Вони обираються більшістю голосів присутніх на зборах. Дане питання не виносять на письмове опитування співвласників, які не були присутні на зборах, тому що голова та секретар, це ті люди, які лише ведуть збори та мають відношення саме до дня зборів.
2. Визначення управителя багатоквартирного будинку. Щоб розглянути це питання порядку денного, варто надати детальну інформацію про компанію, яку хочете залучити як управителя. Інформація має бути, виключно, з офіційних джерел та підтверджена документально.
3. Затвердження умов договору з управителем. До умов договору з управителем належать: ціна послуг, порядок звітування управителя перед співвласниками, погодження кошторису на рік та кошторис витрат на утримання будинку. Приймаючи таке рішення, фактично, співвласники багатоквартирного будинку голосують за залучення управителя.
4. Обираємо уповноважену особу з-поміж співвласників багатоквартирного будинку. Уповноваженій особі мешканці делегують право представляти інтереси співвласників та підписувати договір з управителем, а також повідомити від імені усіх співвласників багатоквартирного будинку компанію, яка попередньо надавала послуги (якщо така була) про відмову від подальшої співпраці з конкретної дати. 

Залучення управителя автоматично не припиняє дії попередніх договорів (якщо такі були). Щоб належним чином припинити з нею відносини та розпочати їх з управителем, слід повідомити про те, що ми з певної дати відмовляємось від послуг. Бажано, щоб ця дата була хоча б через місяць з моменту повідомлення, але не є обов'язково.

Голосування

Кількість голосів розраховується пропорційно до частки площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку. Від імені співвласників можуть голосувати їх законні представники, наприклад батьки, якщо власник є неповнолітнім або опікуни, якщо особа недієздатна або обмежено дієздатна. В окремих випадках - представники на підставі матеріально посвідченої довіреності. Це діє так у порядку зборів співвласників, і у порядку проведення письмового опитування.

Для прийняття рішення щодо усіх питань порядку денного, які дозволять залучити управителя, потрібно понад 50% голосів співвласників. За достатньої кількості голосів рішення про залучення управителя для будинку вважається прийнятим. Протокол зборів має бути обов’язково, незалежно від прийнятого рішення.

Укладення договору з управителем

Про усі прийняті рішення голова зборів повідомляє співвласників багатоквартирного будинку протягом десяти днів письмово: під розписку або рекомендованими листами. У разі обрання управителя потрібно подати копію протоколу зборів співвласників на зберігання до органу місцевого самоврядування, який публікує на своєму сайті інформацію про прийняті рішення для публічного ознайомлення.

Після підписання договору управитель протягом 30 календарних днів ознайомлює зі змістом договору співвласників будинку. При цьому, цей договір має бути засвідчений підписом управителя та його печаткою. Тільки тепер процедура залучення управителя багатоквартирного будинку завершена. Відповідно, з дати підписання договору мешканці починають платити управителю за послугу з управління.

Обрання управителя - чек-лист 

Отже, для успішного старту співпраці з управителем багатоквартирного будинку потрібно виконати кілька важливих кроків.

1. Створити ініціативну групу.
2. Зібрати інформацію про співвласників з офіційних джерел: прізвище, ім’я, по батькові, площа квартири, кількість зареєстрованих осіб.
3. Сформувати список співвласників.
4. Організувати загальні збори співвласників.
1. Проголосувати щодо кожного пункту порядку денного.
2. Довести до відома інформацію щодо управителя.
3. Проаналізувати переваги співпраці.
4. Обговорити умови співпраці.
5. Обрати уповноважену особу від співвласників будинку, яка буде підписувати договір з управителем.
5. Поінформувати органи влади чи місцевого самоврядування щодо прийнятих рішень.
6. Повідомити про припинення договору попередню компанію-управителя, якщо така була.
7. Підписати договір з новообраним управителем.
8. Довести до відома співвласників багатоквартирного будинку інформацію щодо укладеного договору.

Бажаємо успішного та легкого вибору. Контролюйте та реагуйте!​